Caução alta, duas garantias e despesas do prédio podem transformar um contrato comum em prejuízo. Em 2026, a Lei do Inquilinato continua definindo o que cabe ao proprietário e ao inquilino, e certas cobranças podem ser irregulares.
O proprietário pode exigir mais de uma garantia?
O contrato pode trazer uma garantia, como caução, fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo. Exigir duas modalidades no mesmo aluguel não é permitido.
Quando a escolha for caução em dinheiro, o limite é de 3 meses de aluguel. O valor deve ser depositado em poupança, com os rendimentos entregues ao inquilino na devolução. Essas regras estão nos artigos 37 e 38 da Lei nº 8.245.
Quais 5 cobranças merecem atenção no contrato?
Nem toda cobrança é proibida em qualquer situação. Algumas dependem do contrato, da origem do dano ou do tipo de despesa do condomínio.
Os pontos que mais pedem conferência são estes:
1
Duas garantias
O proprietário não pode juntar caução e fiador, por exemplo, no mesmo contrato.
2
Caução acima do limite
A garantia em dinheiro não pode superar 3 aluguéis.
3
Taxa de administração
A intermediação e a análise de cadastro cabem ao proprietário.
4
Obra extraordinária do condomínio
Fachada, estrutura e formação do fundo de reserva ficam com o dono.
5
Defeito anterior à mudança
O inquilino não responde por problema que já existia e foi registrado na vistoria.
Quem paga condomínio, IPTU e reparos?
O inquilino paga as despesas comuns ligadas ao uso do prédio. O proprietário assume obras que aumentam ou recuperam o patrimônio, além dos defeitos anteriores à locação.
A separação funciona assim:
- Condomínio comum: limpeza, funcionários e consumo das áreas coletivas ficam com o inquilino.
- Condomínio extraordinário: fachada, estrutura e fundo de reserva cabem ao proprietário.
- IPTU: pode ser transferido ao inquilino quando isso aparece de forma expressa no contrato.
- Dano de uso: quem mora responde pelo estrago causado por si, familiares ou visitantes.
- Defeito antigo: o dono deve entregar e manter o imóvel em condição de uso.
Quais cobranças são permitidas e quais dependem do contrato?
A mesma conta pode ter responsáveis diferentes. Por isso, recibos e a descrição da despesa são tão importantes quanto o nome dado à cobrança.
A comparação ajuda a separar cada situação:
Não
Fiador mais caução
A lei proíbe mais de uma garantia no mesmo contrato.
Sim
Despesa comum do condomínio
O inquilino paga os custos normais de manutenção e uso.
Depende
IPTU
A transferência ao morador precisa estar escrita no contrato.
Não
Taxa de cadastro da imobiliária
A análise da idoneidade do interessado é responsabilidade do locador.
Com prova
Reparo na saída
A cobrança depende da vistoria e da prova de dano além do desgaste normal.
O que o inquilino deve guardar até devolver as chaves?
Contrato, laudos de entrada e saída, fotos, recibos e mensagens sobre reparos devem ser guardados. Esses registros ajudam a mostrar se o defeito já existia ou apareceu durante a moradia.
O reajuste também precisa respeitar intervalo mínimo de 1 ano, conforme a regra de periodicidade da Lei nº 10.192. Se uma cobrança contrariar o contrato ou a lei, o morador pode pedir detalhamento e correção antes de pagar. No aluguel, a melhor defesa costuma caber numa pasta de documentos.
Fonte: O Antagonista
